Ny bostadsaktiebolagslag i sommar

Reformen av lagen om bostadsaktiebolag träder i kraft den 1 juli 2010.
Syftet är att boendet i ett bostadsaktiebolag ska bli säkrare och effektivare
samtidigt som aktieägarna uppmuntras att sköta sina lägenheter.
Dessutom får lekmannarevisorn en efterträdare.

Den hittillsvarande lagen om bostadsaktiebolag bereddes i huvudsak på 1960-1980-talen, då över 60 procent av dagens bostadsbestånd byggdes. Sedan dess har byggnadstekniken utvecklats och aktieägarnas och samhällets krav på boende förändrats. Samtidigt har kunskapen ökat om hur bostadshusens livslängd kan förlängas och belastningarna på miljön kan minskas.
Nästan hälften av befolkningen bor i aktielägenheter och de fastigheter som ägs av bolagen utgör en mycket stor del av nationalförmögenheten. Den nya lagen uppmuntrar till underhåll och förtydligar beslutsfattandet, vilket gör det lättare att inleda nödvändiga byggnadsarbeten i bostadsaktiebolagen.

Tydligare och enklare
Den nya lagen (FFS 1599/2009) drar tydligare gränser mellan bolaget och aktieägarna när det gäller beslutsfattande och ansvar. Förtydligandet gäller främst fördelningen av underhållsansvaret mellan bolaget och aktieägarna, aktieägarnas ändringsarbeten, bolagets beslut om underhåll och ändringsarbete.
Förhållandet mellan aktieägaren och bolaget klargörs även bl a genom att bestämmelserna om skadeståndsansvar revideras. Aktieägarens skadeståndsansvar förutsätter inte längre grov oaktsamhet, utan det räcker att en skada orsakats genom oaktsamhet.
Målet är dessutom en lag som är lätt att förstå också för bolagens aktieägare och lekmannaledning. I den nya lagen tar man i stor utsträckning större hänsyn till små bostadsaktiebolag, där ofta inte heller disponenten är någon fackman.

Förbättrad information till ägare
Aktieägarnas tillgång till information om reparationer och renoveringar förbättras, vilket ger större möjligheter att förutsäga boendekostnadernas utveckling. Styrelsen ska årligen på bolagsstämman ta upp förväntade underhållsbehov under de följande fem åren samt redovisa utförda underhålls- och ändringsarbeten. Utredningen ska fogas till disponentintyget och därmed kan även köpare ta del av husets status.
Det blir lättare att delta i bolagsstämmor och tillgången till stämmohandlingar förbättras. Kallelse till bolagsstämma ska i framtiden utfärdas minst två veckor och högst två månader för stämman. De flesta bolagsordningar föreskriver idag en veckas kallelsetid, vilket åsidosätts av den nya lagen.
Kallelsen ska även sändas skriftligt eller per e-post till alla aktieägare. Det räcker alltså inte längre att sätta upp ett anslag i trapphuset. Dessutom ska bokslut och revisionsberättelse finnas till påseende två veckor före stämman.

Dyrare hiss högre upp
En betydande ändring är att kostnaderna för en hissinstallation i efterhand fördelas enligt det värde hissen har för lägenheten. Det betyder att de nedersta våningarna behöver betala mindre och de högre belägna mer. Hittills har hisskostnader fördelats jämnt på bolagsvederlaget. Beslut om hissinstallation kräver dock majoritetsbeslut på bolagsstämman. På Fastighetsförbundet väntar man med spänning på tillämpningen av denna paragraf, eftersom den kräver ingående kunskap om lagens detaljer.
Dessutom medger den nya lagen beslut med enkel majoritet om gemensam upphandling av bredband vars kostnader fördelas på vederlaget, förutsatt att en sådan upphandling blir förmånligast. Stämmans majoritet kan även besluta om att vattenavgiften tas ut per lägenhet och baseras på antalet boende.

Skyldighet att anmäla underhållsarbete
Bolagets underhållsansvar utvidgas från vattenkranarna till att även omfatta toalettstolarna med tillhörande utrustning samt uppvärmningssystemet. Annan utrustning som spisar, duschkabiner och badkar förblir ägarens ansvar.
En nyhet är aktieägarens skyldighet att på förhand anmäla så gott som allt underhåll till bolaget på samma sätt som när det gäller ombyggnader. Utanför står i praktiken endast målning och tapetsering. Bolaget kan även övervaka underhållsarbetet. Bolaget ska bevara anmälningar om underhållsarbete och informera övriga aktieägare. Syftet är att främja iakttagandet av god byggnadssed för att hindra uppkomsten av fuktskador.
Bolaget har även rätt att låta utföra underhållsarbete på en aktieägares bekostnad om aktieägaren försummar det underhållsansvar han eller hon har enligt lag eller bolagsordningen.

Verksamhetsgranskare i små bolag
I bolag med färre än 30 lägenheter ska man utse en verksamhetsgranskare, ifall bolaget inte har revisor eller annat stadgas i bolagsordningen. Kravet gäller bokslutsperioder som börjar efter 1.7.2010, dvs beslutet tas normalt på bolagsstämman våren 2011. På så sätt tryggas delägarnas intressen i små bostadsbolag. Granskaren kan därmed sägas ersätta lekmannarevisorn. Bolagsstämman kan alltid besluta om att utse en granskare och en minoritet med 1/10 av rösterna kan kräva det på stämman.
Bolag med minst 30 lägenheter måste utse en auktoriserad revisor (GRM eller CGR). Även i större bolag kan det dock vara motiverat att utse någon som bor i huset att följa med reparationer och förvaltning, för att undvika missförstånd och motsättningar.
Verksamhetsgranskaren ska avge en berättelse senast två veckor före stämman. Granskaren har rätt till arvode och även granskningens övriga kostnader ska bestridas av bolaget.


Text & foto: Jonny Mattsson                  

***